花旗集团房地产基金高级总裁兼中国首席投资官姚蔚女士：
姚蔚：非常感谢主办方让我们有机会来到杭州，我也算半个杭州人，因为我妈妈是杭州人。我今天讲的PPT分两部分，我时常说我是中国人，但是从我毕业到现在一直是在外资企业从事房地产咨询投资工作的，特别在我们投资行业如果要双赢的话，我时常说我是一个“双重间谍”，我既要做的让我的老板满意，然后我又要做的让我的投资者满意，这样我们双方才能合作。所以，我的演讲分两部分，一个部分是我们在做资金融资的时候，我们是怎么样和外国的机构投资者介绍中国的，那部分可能英语的标题、图片比较多一点，也就是说我们是把中国用怎样的形式在国际舞台上出现，然后使得外资的基金能够投资到我们花旗的亚洲房地产平台上来的。第二部分讲一下我们在中国寻找合作伙伴存在的机遇和挑战是什么。
凡是谈到中国，无疑大家有一个非常强烈的第一印象就是人口，13亿可能这个数字太庞大了，庞大到没法想象到13亿人口以怎么样的形式出现，给人怎么样的印象，所以我就摘取了这四个图片（图示），因为对房地产来说，人永远是最主要的。
第二就是北京奥林匹克的主办，这虽然是一个城市的主办，但是让我们跟上了国际的舞台。另外是很多东西在其他国家没有的，在中国有，在北京就有那么一个四星级的厕所，尽管厕所被四星级了，听说那儿的服务人员还能讲英语，是为北京奥林匹克做准备的。
再一个就是我们做投资的时候是怎么样看待中国这些城市的。黄颜色（音）的部分主要是中国的沿海城市，多数的外商投资都是在黄颜色的，现在在往白颜色的部分延伸，蓝颜色部分就是我们所谓的更深入到中国腹地的区域，目前吸引的外商整个资金投资量还比较小，但是类似于我们的公司，我们在新疆省会乌鲁木齐也有投资的项目。沿海城市主要分三个区域，一个是渤海、一个是长江三角洲还有一个是珠江三角洲。
我们在中国划分投资的时候通常会说中国的一线城市、二线城市、三线城市，从目前来说，外商只进入三线城市。一线城市其实就四个，上海、北京、广州、深圳。二线城市基本上中国的省会城市类似于杭州就是二线城市，花旗在做房产投资的时候就是列在十个二线城市的首位。又回到人口，我们怎么样来划分一线城市和投资区域？在美国接近一百万人口的城市有十个，在中国超过一百万的城市有175个，是美国的17.5倍，所以中国的很多城市，哪怕是四线城市、五线城市，可能在经济上比二、三线城市慢一点，但是从人口上来说还是有投资潜力的。
二线城市我们目前在年初中国的战略决策里，我们把这十个（图示）二线城市作为已经具备投资价值，只要看到好项目，我们花旗的房产基金就会进入。这四个城市（沈阳、天津、西安、成都）我们花了比较大的精力，我们在西安有投资了，在天津有跟物流项目有关的投资，成都和沈阳我们目前也在看很多大型的项目。
在中国每一件事都是可能的，这是麦当劳进入中国几十年以后总结性的话，我也深有体会，花旗第一个房地产基金三年以前融资以后，我们说好60%自己的资本金投入中国市场，但是经过近三年的奋斗以后，我们投入到中国市场不到50%，而印度市场却远远占了上风，因为我发现在中国可以一年看五六百个项目，但真正能够做成的项目我们梯队也就四五个。
我觉得有种种的因素，很大的因素是我们在二线、三线城市跟国际平台的接轨，还有一种中国特别的机制限制外资的进入等等，使得我们通常在其他国家做一个项目三个月，而在中国做一个项目需要六个月到十二个月，六月月是最短的，十二个月是常有的，所以在中国做项目的成本非常高，但是现在外商非常看中中国的市场，即使在目前次贷危机的情况下，我们花旗在进行第二个基金的融资的时候，对于中国我们还是受到了非常好的反馈。
2006年外资进入中国的热钱还是非常高涨的，而且不仅仅投资中国的物业，希望中国的物业打造成资产包，进入到国际资产融资的平台。但是2007年下半年开始，因为次级债的危机，像达摩这样的投资银行对中国的投资放缓了。2008年开始听说一家投资银行原来的计划是在去年十月到今年的六月融资15亿美元，最后他们自己投入了资本金3亿美元只融到了5千万美元，所以国际市场的资金目前也是短缺，品牌的效应就更突出了。
海外基金的特点通常是我们的负债比例低，我们自有资金的比例比较高，通常我们对所有的项目做好最坏的准备，一旦做好投资决定的话，不会出现资金短缺的情况。基金眼中的中国市场还是这样，2006年以后基金投资信心增加了很多，但是2007年、2008年政府对于外资的打击使得很多资金的流向都去了印度、日本等亚洲的其他国家，中国变得非常没有竞争力，就像我说的，在时间上、成本上做一个项目，但是我们国家也意识到这一点，从七月一号开始，比如我们一个项目想增加一百万美元的流动资金，我们要走三到六个月的程序报商务部批，这是非常不具备实战的机制。
海外基金和房地产开发商不同的特点，其实我们不是通过开发一块一块砖头，添砖加瓦来赚取利润的，我们还是通过基金的平台来赚取我们的利润，所以我们在中国非常希望能够找到有三四个长期合作的平台，我们在多数的投资上都是被动投资，我们只是投钱，不参与每天自己的经营管理。
我要说明一下市场的误区，很多人在谈的时候说我们付你们固定回报率，我们跟商业银行不同，我们是同行，所以在所有的投资里我们都要占股份，从来不以一个高利贷的形式出现，所以我说我们始终是合作伙伴的形式。
另外，我们遇到最大的挑战在过去几年里都是中国的企业今年缺钱的，你看一下，下星期你就给我钱，因为外商的投资我们需要对合作伙伴项目本身做非常详尽的尽职调研，如果不考虑政府方面我们成立公司，我们进入中国资金的周转时间和批准的周转时间的话，我们需要有两个月的时间报董事会，我们有两轮，一轮是董事会的初审，然后花一个月的时间尽职调研，再进入董事会的终审，终审之后可以进行投资。这个过程在内部的时间也需要两个月，所以如果你们希望寻找国外合作投资的话，足够的时间是非常重要的。
其次，我觉得在合作过程中，人才的紧缺，我们在昆明有一个项目，就是在我们最初投资的时候，我们的合作伙伴雇佣了一个能讲英语跟我们沟通的人，但是像我们的基金每个月都要收到合作伙伴的月报告，但是我们的月报告每一次不是晚一个月、两个月，而是每一次晚六个月，所以就变成半年度的报告了。
2008年面临的机遇和挑战，其实从去年年底到现在，我们碰到的问题项目很多，所以对我们来说这是机遇，整个中国管理第一个基金，我们自己的资本金是6亿美元，总投资是10多亿美元，第二个基金在20亿美元左右，整个中国的梯队是七个人，所以看项目的时间是不多的，如果投资者需要跟我们合作的话，我们希望他们能够把项目以最简明、最容易理解的方式给我们，那我们就可以第一时间决定我们是不是该深入。
遇到最大的问题就是资金短缺，我们做项目是50%自有资金，50%是银行的融资，银行现在不管对国内还是对国外的，只要是房地产的开发商也好、投资商也好，提供的利息大家也很熟悉，是在基本利率上上浮17%到18%。在中国这样的发展中国家，我们的内部汇报率只能做到17%到18%的话，很多人会不愿意在中国。整个国际的资本市场的融资现在资金紧缺，比如我们在做二次融资的时候，我们的预计是30亿美元，我们希望第一次今年六月底的时候能够完成签署合同是20亿美元，但我们目前还没有达到这个目标，而其他我们的竞争对手在市场相信他们也是有的做的比我们更差，目前还没有看到比我们做的更好的。所以国内国外两个资本的渠道，我们现在目前都是资金短缺，现在是项目多了资金少了，但是今年我们在中国的投资步伐并没有放缓，所以各位在中国有投资机会的话，也希望能够跟大家合作。谢谢大家！
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